【個人の税金】不動産所得（フドウサンショトク）とは？初心者でも分かる意味・見方・使い方をやさしく解説
生徒
先生、最近「副業で不動産投資」という言葉をよく聞きます。もしアパートを貸して家賃をもらったら、それはお給料と同じように税金がかかるのでしょうか？「不動産所得」という言葉が難しそうで、自分に理解できるか不安です。
先生
将来のために勉強を始めるのは素晴らしいことですね！不動産所得（フドウサンショトク）は、確かに聞き慣れない言葉かもしれませんが、仕組みはシンプルですよ。簡単にお伝えすると「貸したことで得られた利益」のことです。お給料とは計算の仕方が少し違いますが、一歩ずつ見ていけば大丈夫です。
生徒
「利益」のことなんですね。家賃を丸ごともらえるわけではなくて、何かを差し引いたりするのでしょうか？
先生
その通りです！建物を維持するための経費などを考える必要があります。不動産所得 わかりやすく解説しますので、まずはその「中身」から一緒に整理していきましょう。
1. 不動産所得とは何か？
不動産所得（フドウサンショトク）とは、土地や建物などの「不動産」を誰かに貸し出すことによって得られる所得のことを指します。不動産所得 読み方は「ふどうさんしょとく」です。
個人の税金 解説において、私たちが受け取るお金はその性質ごとに１０種類に分けられています。会社からのお給料が「給与所得」と呼ばれるのに対し、大家さんとして受け取る家賃などは、この「不動産所得」というカテゴリーに分類されます。
対象となるのは、アパートやマンションの家賃だけではありません。例えば、持っている土地を駐車場として貸し出したり、看板を設置するために壁を貸したりして得たお金も、すべて不動産所得に含まれます。大切なのは「不動産という資産を貸して得た対価」であるという点です。
2. 初心者向けに不動産所得の意味をやさしく解説
「不動産所得 意味」を考えるときに最も重要なのは、入ってきた家賃がそのまま所得になるわけではないということです。税金を計算する上での「所得」とは、いわゆる「手元に残る利益」を指します。
- ポイント① 「収入」と「所得」は別物
不動産所得 初心者がまず覚えるべきは、「家賃の総額（総収入）」から「貸すためにかかった費用（必要経費）」を引き算した残りが「所得」になるという点です。 - ポイント② 「必要経費」が認められる
建物の固定資産税、火災保険料、修繕費、管理会社への手数料などが経費として認められます。これらのお金は、所得を計算する際に差し引くことができます。 - ポイント③ 確定申告が必要になる
不動産所得 わかりやすく言うと、大家さん業は「ミニ事業」のようなものです。そのため、基本的には自分で１年間の利益を計算し、税務署に報告する「確定申告」が必要になります。
このように、不動産所得は「お給料」のように自動的に計算されるものではなく、自分で帳簿をつけたり領収書を保管したりする手間が発生するのが特徴です。
3. 不動産所得が登場する場面とイメージ
不動産所得という言葉は、どのような文脈で使われるのでしょうか。個人の税金 解説の視点から、具体的な場面をイメージしてみましょう。
まず、最も多いのが「アパート経営」や「マンション投資」を始めた時です。不動産所得 使い方としては、「今年は大規模な修繕をしたから、不動産所得が少なくなった」といった使われ方をします。これは、修繕費という大きな経費が発生したために、最終的な利益（所得）が減ったことを意味します。
また、相続で実家を引き継ぎ、誰も住まないので他人に貸すことにした場合にも登場します。自分では投資をしているつもりがなくても、賃貸契約を結んで家賃を受け取り始めた瞬間から、あなたは不動産所得を得ていることになります。
さらに、サラリーマンが副業として不動産所得を得ている場合、お給料の所得と合算して税金が計算されます。これを「総合課税」と呼びます。不動産所得で赤字が出た場合に、お給料の黒字から差し引くことができるケース（損益通算）があるのも、この所得ならではの注目ポイントです。
4. 身近なたとえで不動産所得をつかもう
不動産所得を、身近な「自転車のレンタル」に例えてみましょう。
あなたが自分でも使っている予備の自転車を、近所の友達に「１日１００円」で貸し出したとします。１ヶ月貸すと３０００円が手に入りますね。これが「総収入」です。
しかし、貸している間にタイヤがパンクして修理に５００円かかりました。また、安全のためにライトの電池を１００円で買いました。さらに、自転車を置いておく場所の利用料として毎月２００円払っています。
この場合、手に入った３０００円から、修理代・電池代・場所代の合計８００円を引いた「２２００円」が、あなたの本当の儲けです。この「２２００円」に当たる部分が、不動産所得のイメージです。
もし、修理代がすごく高くなって合計で３５００円かかってしまったら、利益はマイナス５００円になります。この「利益がマイナス」の状態も、税金の世界では「不動産所得がマイナスになった」と表現します。家賃（レンタル料）をいくらもらったかだけでなく、それを維持するためにいくら使ったか、をセットで考えるのがこの所得を理解するコツです。
5. 会話例で不動産所得の使い方を確認
実際の生活シーンでどのように会話に出るか見てみましょう。
Aさん：「最近、空いていた実家を貸し出したんだって？」
Bさん：「そうなの。でも、入居前のクリーニング代とか火災保険料とかで結構お金が出ていって。不動産所得 意味を調べてみたら、初年度は経費が多くて所得がほとんど残らないかもしれないよ。」
Aさん：「でも、経費として認められるなら、その分個人の税金の計算では有利になるかもね。」
妻：「お父さん、今年からマンションの家賃が入ってくるけど、確定申告はどうするの？」
夫：「ああ、不動産所得 初心者用のガイドブックを買ってきたよ。家賃収入からローンの金利分や管理費を引き算して、正確な不動産所得を計算しないといけないんだ。」
このように、単なる「お小遣い」ではなく、税務上の正式な「所得」として扱う意識を持つときに使われます。
6. 不動産所得でつまずきやすいポイントと注意点
不動産所得を理解する上で、初心者が間違えやすい注意点をまとめました。
一番の注意点は、「住宅ローンの返済額すべてが経費になるわけではない」という点です。返済額のうち、経費になるのは「利息」の部分だけです。元金の返済は、借金を返しているだけであって「費用」とはみなされないため、所得から差し引くことはできません。これは非常に多くの人がつまずくポイントです。
二つ目は、自分が住んでいる自宅の一部を貸している場合です。この時は、建物全体の固定資産税などのうち、貸している面積の割合分だけを経費として按分（あんぶん）する必要があります。家全体にかかった費用をすべて経費にすることはできません。
最後に、不動産所得は「入金日」ではなく「契約上の支払い日」を基準に計算するのが基本です。例えば、１２月末に入るはずの家賃が遅れて１月になったとしても、原則として１２月の収入として計算します。
不動産所得は、正しく管理すれば安定した資産形成の助けになります。しかし、税金の仕組みを誤解していると、思わぬ出費に繋がることもあります。少しずつ知識を深めて、賢い大家さんを目指しましょう。
